Op 20 juli 2018 keurde de vorige Vlaamse Regering een breed energie- en klimaatplan goed, met tijdshorizon 2030. Globaal doel: het energiesysteem koolstofarmer en duurzamer maken. Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het verhogen van de energie-efficiëntie, om zo het verbruik terug te dringen. Om de energie-efficiëntie in het Vlaamse gebouwenpark te verhogen worden diverse maatregelen vooropgesteld. Het meest in het oog springend is de verplichting voor kopers om het verworven pand na aankoop te renoveren. Dat is ook de verplichting die de meest directe impact heeft op de vastgoedsector.

Concreet houdt dit in dat uiterlijk vijf jaar na het verlijden van de notariële akte tot aankoop van een woning (in volle eigendom) minstens drie van de volgende zes maatregelen aanwezig moeten zijn: dakisolatie (Umax= 0,24 W/m2 .K), muurisolatie (Umax= 0,24 W/m2 .K), vensters (profielen en beglazing) (Umax= 1,7 W/m2 .K en Uglas= 1,1 W/m2 .K), vloerisolatie (Umax= 0,24 W/m2 .K), condensatieketel niet ouder dan 15 jaar of warmtepomp, hernieuwbare energieboiler (warmtepompboiler of zonneboiler).

Als het pand natuurlijk al voldeed aan drie van deze vereisten op het moment van de verkoop hoeft de koper zich geen zorgen te maken. Als de renovatieverplichting er komt, zullen de vastgoedmakelaars zich aan vragen mogen verwachten van geïnteresseerden. Die zullen immers willen weten op welke vlakken het pand reeds conform is om in te schatten wat hun mogelijke renovatiekosten zijn. Het EPC bevat gelukkig de informatie die nodig is om hierover een beeld te krijgen.

HANDHAVING EN CONTROLE

Dat is de kern van het voorstel in het Vlaams Energie- en Klimaatplan. Maar het is nog koffiedikkijken of de nieuwe regering hiermee verder gaat. We weten ondertussen wel meer over hoe het Vlaams Energieagentschap (VEA) de handhaving en controle ziet. Voor het VEA verloopt de handhaving bijvoorbeeld bij voorkeur via het EPC. Het agentschap is voorstander van een verstrengingspad. Er zou gewerkt moeten worden met de energielabels:
› Voor notariële overdrachten vanaf 2028 uiterlijk na 5 jaar label C (max. 300 kWh/m²)
› Voor notariële overdrachten vanaf 2035 uiterlijk na 5 jaar label B (max. 200 kWh/m²)
› Voor notariële overdrachten vanaf 2045 uiterlijk na 5 jaar label A (max. 100 kWh/m²)

Doel is om op deze manier zowel te werken met een maatregelenpakket (cfr. de lijst van zes) als met een minimumlabel. De koper kan ervoor kiezen om ofwel te voldoen aan het maatregelenpakket, ofwel aan het energielabel. Zo wordt iets meer flexibiliteit geboden.

Als sanctie kijkt de administratie richting de onroerende voorheffing (OV). Wie niet voldoet aan de renovatieverplichting zou een hogere OV betalen via een malussysteem. En het VEA is globaal voorstander van een hervorming van de vastgoedfiscaliteit die een goede energieprestatie bevoordeelt. Daarbij heeft men de woonbonus in het vizier. Ten slotte moeten er ook uitzonderingen voorzien worden, voor erfgoed, gevallen van overmacht…

WAT MET APPARTEMENTEN?

De renovatieverplichting zoals ze heden werd uitgedacht is op maat van ééngezinswoningen. Ze toepassen op appartementen is moeilijk. Het merendeel van de maatregelen heeft immers betrekking op collectieve delen. Dat geldt inzonderheid voor dak- en muurisolatie. In sommige gebouwen zijn ook de vensters collectief en minstens is er het aspect van de uniformiteit van het uitzicht van het gebouw. De installaties zijn eveneens vaak collectief. En wanneer ze individueel zijn, moet men nog kijken naar schouwen, stookplaatsen…

Werken aan de gemeenschappelijke delen behoren tot de bevoegdheid van de algemene vergadering (AV). Eén mede-eigenaar heeft dus niet zomaar de zeggenschap over het feit of er al dan niet wordt gerenoveerd. En een koper van een appartement sanctioneren omdat de AV stilzit, is buitenproportioneel. Tot die conclusie kwam ook de energiespecialist van N-VA, Andries Gryffroy. In de commissie Energie ondervroeg hij hierover de bevoegde minister, Lydia Peeters (Open Vld). Die moest zich in haar antwoord op de vlakte houden, want het is nu aan de volgende Vlaamse regering om knopen door te hakken. Het VEA zal daarbij ongetwijfeld een voorstel uitschrijven. En we weten dat het VEA voor appartementen een specifieke renovatieverplichting  wil opleggen, gelet op de specifieke beslissingsstructuur binnen mede eigendom. Het is afwachten met welk voorstel het VEA zal komen aandraven en welke visie de nieuwe regering en de nieuwe minister hierin zullen hanteren. Wordt dus vervolgd…

 

Bron: CIB-web