“Hoeveel mag ik nu eigenlijk exact lenen?” Hoeveel keer per week zouden bankiers die woonkredieten verstrekken die vraag te horen krijgen? Over de zogenaamde quotiteit - de verhouding tussen het geleende bedrag en de waarde van de woning - bestaan nog steeds veel misverstanden.

Voor een bank is één ding cruciaal als ze u een lening ‘geven’: dat u die netjes kan terugbetalen binnen de afgesproken termijn. Voor u komt het erop aan om redelijk exact te weten hoeveel u maandelijks kan afbetalen, nadat al uw andere kosten voor uw levensonderhoud, auto, telefoon en internet, verzekeringen... betaald zijn. Sommige mensen weten dat tot op de punt komma, andere zijn daarin liever ziende blind. Dat laatste is wel geen goed idee als u een eigendom wil kopen. Een budgetapp en een spaarrekening waar u maandelijks een stevig bedrag op zet, zijn de ideale manier om te ‘oefenen’. 

Zodra u weet hoeveel u maandelijks zou kunnen spenderen aan uw lening, is het mogelijk om na te gaan hoeveel geld u mogelijk kan lenen. Dat kan tegenwoordig gemakkelijk online met handige simulatietools, waarin u zowel het gewenste bedrag als de terugbetalingstermijn kan invoeren. 

Bijvoorbeeld: 
Anna en Michael komen tot de conclusie dat ze ongeveer 1.010,50 euro per maand zouden spenderen aan hun afbetaling, in ruil voor een lening van 200.000 euro tegen een rente van 2% met een looptijd van 20 jaar. Ze zouden ook op 25 jaar kunnen afbetalen, met een maandelijks te spenderen bedrag van 1.015,14 euro, om zo 240.000 euro te lenen. 

Waarde woning
Daarnaast moeten de banken ook rekening houden met de eisen die hen door de Nationale Bank worden opgelegd. De Nationale Bank wil namelijk dat banken voorzichtiger worden met woonleningen. Als mensen te veel lenen, dreigen ze in de problemen te komen met hun afbetalingen en worden banken geconfronteerd met oninbare vorderingen. Om alsnog (een deel van) het nog uitstaande bedrag te recupereren, moeten ze de woningen dan gedwongen laten verkopen. Dat zou bij een terugval van de vastgoedmarkten problemen kunnen geven, om van de vele persoonlijke drama’s nog te zwijgen. 

Banken mogen daarom aan mensen die een gezinswoning kopen of bouwen nog 90% van de waarde van het pand lenen. Dat geeft hen al van bij de start een buffer van 10%. Is dat in steen gebeiteld? Ook niet echt, want banken mogen naar eigen goeddunken uitzonderingen maken op bovenstaande regel. Zo mogen ze voor 35% van hun leningen wél boven de grens van 90% quotiteit gaan, en voor 5% van de leningen boven de 100% van de waarde van de woning. 

Eigen inbreng
Dat laatste is wel zelden geworden. Banken zullen u bijna altijd aanmoedigen om een flink deel eigen inbreng op tafel te leggen, bijvoorbeeld door u in ruil een lagere rentevoet te geven. En dat voordeel kan aardig oplopen. Wie voor een lening van 200.000 euro op 20 jaar 2% moet betalen, moet 240 keer 1.010,05 euro betalen, waardoor hij na afloop van het krediet 242.412,70 euro heeft teruggegeven aan de bank. Daalt de rente tot 1,80%, dan bedraagt de maandelijkse terugbetaling nog 991,56 euro en de terugbetaling nog 237.973,50 euro of toch 4.439,20 euro minder.

Voor mensen die lenen om een woning te kopen om die nadien te verhuren, mag de bank nog 80% van de waarde van het pand toekennen. In 10% van de gevallen mag ze boven die grens gaan. Maar ze mogen niet boven de 90% komen. Wie een opbrengstpand koopt, zal dus minstens een deel uit eigen zak moeten betalen.

Sociale leningen
Toch zijn er ook mogelijkheden om 100% van de kostprijs of de waarde van de woning te lenen. Vlamingen kunnen daarvoor terug bij het Vlaams Woningfonds of de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen. Die geven momenteel leningen met vaste rente van 1,60% voor wie leent op 20 jaar tot 2,00% voor wie leent op 30 jaar.

Om een dergelijke lening te krijgen, moet er wel aan twee belangrijke voorwaarden voldaan worden. Zo mag het jaarinkomen van de kredietnemer niet hoger liggen dan 38.860 euro als hij alleenstaande is en geen kinderen heeft. Voor grotere gezinnen of voor kinderlast worden die grenzen verhoogd. Hetzelfde geldt ook voor de aankoop van een woning of appartement in een gemeente met een voorkeursregeling. En voorts mag de waarde van woning niet hoger zijn dan 228.600 euro. En ook hier gelden verhogingen voor grotere families, kinderlast en een ligging in gemeenten met een voorkeursregeling.

Bron: HLN.be - Spaargids.be