Goed schatten is geld waard naar nieuws overzicht

22 Augustus 2019

Hoeveel is een geërfde woning of bouwgrond waard? Wilt u discussies over de erfbelasting vermijden, laat dan op voorhand een schatting maken.

Niemand betaalt graag te veel erfbelasting. Maar als u een huis, appartement of bouwgrond erft, is dat niet altijd te vermijden. Schat u de waarde te hoog in, dan betaalt u meer erfbelasting dan nodig. Maar met een te lage schatting riskeert u dan weer een boete wegens 'tekortschatting'.

Hoe kunt u tewerkgaan? Een aantal scenario's op een rijtje.

1. Gratis bindende schatting door Vlabel

Met een nieuwe procedure wil de Vlaamse belastingdienst (Vlabel) meer zekerheid bieden. Sinds 1 april van dit jaar kunt u als erfgenaam een gratis schatting aanvragen bij Vlabel zelf. Die schattingen zijn computergestuurd en werken met de relevante verkoopprijzen van recente vastgoedtransacties in de buurt, in combinatie met een zelflerend algoritme. Heeft de schatter onvoldoende informatie, dan kan hij ook ter plaatse een kijkje gaan nemen.

'Gratis klinkt goed', zegt Katelijne D'Hauwers, directeur van de Verenigde Eigenaars. 'Maar houd er wel rekening mee dat de schattingen door Vlabel bindend zijn. Het bekomen schattingsresultaat wordt gebruikt voor de berekening van de erfbelasting. Gaat u niet akkoord met de geschatte waarde, dan kunt u pas na ontvangst van het aanslagbiljet een bezwaarschrift indienen. Daarin kunt u argumenten aanbrengen voor een andere - lees: lagere - waardering. Het blijft echter altijd afwachten hoe de fiscus daarop zal reageren. In afwachting van het antwoord moet bovendien meestal de erfbelasting al betaald worden.'

2. Bindende schatting door schatter-expert

Geeft u liever geen blanco cheque aan de fiscus, dan kunt u ook een erkende schatter-expert aan het werk zetten. Als het schattingsverslag voldoet aan de opgelegde kwaliteitseisen van Vlabel, is het eveneens bindend voor de fiscus. Maar dat gebeurt alleen als u het verslag toevoegt aan uw aangifte. Zo geeft u aan dat u akkoord gaat met de waardering.

Bent u het er niet mee eens, dan mag u het verslag in de vuilnisbak gooien of het schattingsresultaat aanpassen. De waarde die u aangeeft, is dan uiteraard niet meer bindend voor de fiscus.

'Het voordeel is dat een schatter-expert altijd ter plaatse gaat kijken', zegt Katelijne D'Hauwers. 'Tijdens dat bezoek kunt u de expert wijzen op de gebreken van het gebouw. Als de kelder bijvoorbeeld iedere winter onder water loopt, heeft dat een impact op de waarde van het onroerend goed. Wie zekerheid wil over een correcte waardebepaling, kan daarom vaak beter iets meer geld uitgeven voor een degelijk onderbouwd verslag.'

Het gangbare tarief voor dit soort schatting bedraagt 450 euro. De lijst met de erkende schatters-experten kunt u raadplegen op het Belastingportaal van de Vlaamse overheid. Daar staan momenteel zo'n 680 namen op, onder meer van landmeters, vastgoedexperts en architecten. 

3. 'Eigen' schatting, zonder garanties

Tot slot mag u ook nog altijd zélf een waarde kleven op geërfd vastgoed. Of u kunt uw aangifte baseren op een niet-bindende schatting van een expert. Die zijn doorgaans een stuk goedkoper, met tarieven vanaf 250 euro voor een eengezinswoning. Bent u van plan om de woning te koop te zetten, dan kunt u ook een gratis schatting bekomen via uw notaris of een lokale vastgoedmakelaar.

Zonder een bindende schatting loopt u wél het risico dat de aangegeven waarde betwist zal worden. Dat kan tot vijf jaar na het overlijden. Hiervoor heeft Vlabel vanaf nu een bijkomend wapen in handen: het nieuwe computermodel voor gratis schattingen. Dat zal volgens het jaarverslag van Vlabel ook ingezet worden om 'te detecteren in welke dossiers er potentieel een onderwaardering is gebeurd'.

Meent de fiscus dat de aangegeven waarde te laag ligt, dan mag u een factuur verwachten voor de aanvullende erfbelasting op de 'tekortschatting'. Voor tekortschattingen van 10 procent of meer, komt daar nog een boete bovenop. De belasting wordt dan verhoogd met 5 à 20 procent, afhankelijk van de hoogte van de tekortschatting.

Een tekortschatting kan ook aan het licht komen bij de verkoop van de woning binnen de twee jaar. In dat geval kunt u een belastingverhoging echter vermijden door spontaan een 'bijvoeglijke' aangifte in te dienen voor het verschil tussen de verkoopprijs en de aangegeven waarde. U moet dan alleen de aanvullende erfbelasting betalen zonder boete.

Wat te kiezen?

Geraakt u er met uw mede-erfgenamen niet uit welke van deze drie pistes u zult volgen? Dan mag iedere erfgenaam eenandere keuze maken.

Stel bijvoorbeeld dat drie neven samen een eigendom erven. De eerste doet een beroep op een bindende schatting door Vlabel, de tweede dient een expertenschatting in en de derde geeft een eigen waardering op. Neef 1 krijgt in dit scenario een afrekening op basis van de schatting van Vlabel, neef 2 wordt belast op de waarde van de expertenschatting en voor neef 3 gaat Vlabel uit van de eigen waardebepaling. Zo loopt alleen neef 3 het risico op een bijkomende belastingfactuur en boete.

 

Bron: De Standaard - Frida Deceunynck

Delen op

Jouw woning ook verkopen/verhuren? Contacteer ons